深圳二次卖地,房企依然捧场,22宅地无一流拍

2021-09-29 11:22:54

  现在有钱的开发商有福了。

  继5月完成首批集中供地后,深圳第二批集中供地于9月28日拉开大幕,29日上午结束。

  此番卖地共22宗涉宅地(其中2宗为租赁住房用地),总出让面积81.38万平方米,总建筑面积279.92万平方米,总起价422亿元,是近年来深圳土地招牌挂市场最大规模的一次宅地供应。29日上午进入摇号阶段的南山西丽T403-0401宗地,也是深圳首次实行摇号的地块。

  比起其他城市惨淡的土拍情况,深圳这轮土拍不仅没有被“流拍”霸屏,反而频频地价触顶,触发了竞配建面积的机制。

  总体来看,深圳土地出让的温度,远高于同期的其他城市,这或许源于深圳供地数量依然十分有限,且楼市前景仍被看好。

  国企是扫货主力军

  与大多数土拍城市类似,国企再次成为土地成交“主力军”。

  参与深圳第二次集中供地的房企共有19家,大致相当于首批集中供地参与房企数量的一半左右。其中包括中海地产(00688.HK)、金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、华发股份(600325.SH)、华润置地(01109.HK)、天健、招商、南山等,参与的开发商七成以上为国企。

  中海地产报名了18宗地,迅猛出击接连将龙华民治的两宗地、光明凤凰、龙岗宝龙共计四宗宅地收入囊中,共斥资127亿元。9月26日、27日,广州第二批集中供地中,中海同样是买地大户,耗资逾百亿元,一次性获取广钢AF040234地块等3宗中心区域地块,荣登榜首。

  保利紧随其后,当日拿下三宗地。其中,龙岗新生地块以15.23亿+20000平人才房配建面积获得;龙华民治地块以32.87亿+20500平人才房配建面积获得;坪山地块以上限价23.63亿元+自持租赁住房3万平方米获得。

  另华润以上限价21.82亿元+1.3万平自持竞得宝安区福海地块,成交楼面价约21351元/平,溢价率14.96%。

  除此之外,国企深圳地铁以底价632900万获得宝安松岗地块,深圳市特区建设发展集团以22.5亿+26000平人才房配建面积竞得宝安沙井地块。

  有两宗地块以低价成交。松岗碧头地铁站A401-0187车辆段地块被深铁置业底价拿下。深汕合作区地块E2021-0002地块,被深汕城投以底价拿下。

  整体来看,央企、国企成为土拍的顶梁柱。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,深圳土地出让门槛是很高的,限地价、限房价、竞地价、竞配建等双限双竞模式,开发商盈利空间被极大压缩,特别考验开发商的融资能力、开发能力、产品打造和销售水平。国企在这种规则之下更具有竞争优势。

  另一名房企人士也对记者表达了类似的观点。广州的第二轮土拍,具备资金优势的国企成交占比提升至七成以上。这种趋势预计短期内都不会发生实质性改变。

  “当前房地产资金趋紧的情况突出,对房地产周转进行抑制是长期措施,民企普遍对自身资金周转和短期市场兑现能力心存忧虑。融资优势突出,资金实力较强的国企后续仍有更多补仓超值地块的机会。”该房企人士表示。

  也有民营房企首度进入深圳。G10101-0329龙岗街道地块,是郑州企业美盛置业布局深圳的第一子。又如,位于南山区西丽街道的全自持地块T403-0401宗地,被华润与西湖均竞拍至封顶价2.4亿,成交楼面地价为9503元/平。它将于9月29日通过摇号确定竞得人,这也是西湖首度参与深圳土地竞拍。

  比起其他城市惨淡的土拍情况,深圳这轮土拍不仅没有被“流拍”霸屏,反而频频地价触顶,触发了竞配建面积的机制。29日上午,进入摇号阶段的南山西丽T403-0401宗地,也是深圳首次实行摇号的地块。

  深圳市规划和自然资源局认为,市场态势总体平稳,体现了市场主体对深圳经济社会发展前景的充足信心。

  稳房价是主旋律

  相比之前的土拍规则,深圳第二轮集中供地的土拍规则有所调整。

  此前的土拍规则为“双限双竞”,此次土拍大部分土地调整为“三限双竞+摇号”的竞拍方式。具体来说,限地价(限15%溢价率);限全年期自持租赁住房面积(普通商品住房面积的40%);限住房销售均价;竞地价;竞全年期自持租赁住房面积(相应扣减普通商品住房面积),达到全年期自持租赁住房最高限制面积后通过摇号方式确定竞得人。

  少数地块如南山西丽T403-0401地块、龙华A916-0572地块,采用“单限单竞+摇号”,并需要建设全年期自持租赁住房,项目建成后,宗地内租赁住房在70年出让年期内自持。

  此次流拍的宝安松岗网红盘松风明月对面的地块,是本场土拍唯一一宗流拍地块。它的流拍被认为与土拍规则调整,房企盈利空间有限有直接关系。

  出让公示显示,宝安松岗地块计入容积率的总建筑面积不超过172317平方米,其中办公56000平方米,商业6528平方米,酒店45000平方米,住宅59559平方米。其中,住宅占总建筑面积比不到30%。

  一位不愿具名的开发商人士认为,持续施加的金融与政策抑制,对房企(尤其是民企)的资金健康程度带来较大影响。类似宝安松岗地块这种综合体形式地块,住宅占比较少,项目建设成本高,现金兑现速度缓慢,房企拿地积极性难免会受到影响。这也从侧面体现了房企拿地更趋于审慎,选择把钱更精准地投向价值更高的地块。

  在深圳之前,已有其他城市如广州、杭州、惠州发布新的土地出让规则。如广州将最高溢价率由45%调整为15%;杭州封顶溢价率从20%调整至15%。
同时,多城市开始设置竞买人的准入条件,杭州明确竞买人必须具备一年以上房地产开发资质,这些措施都是官方出手稳地价的信号,也意味着房企拿地将进入“竞拍+摇号”时代,全国楼市将进入精细化调控阶段。

  回看深圳,公开数据显示,深圳今年首轮集中土拍成交溢价率高达31%,部分热点地块最高限价成交,溢价率达到45%。

  对于如今这种限溢价率+摇号、一次性报价、竞品质的方式,多数人士认为,能较好平衡房企成本压力、房产质量和利润空间。

  一位竞拍企业人士进一步指出,深圳土拍规则将溢价率上限由45%下调为15%,其中共有17宗地块触及最高价,占比高达77%。而这17家房企溢价率基本到了15%的上限,仅4宗底价成交。这种调低地块溢价率上限,又允许触及上限后竞自持、摇号等,缓解房企成本压力的同时,也预留了利润空间。

  另有分析人士认为,“面粉”便宜了,“面包”价格自然也有一定的下降空间。这对于大多数买房人来说都是好事。市场预计,明年会有较多新盘上市,于刚需来说,是购房的好时机。